Avocat cession bail commercial Paris - Evry

La notion de fonds de commerce regroupe l'ensemble des biens permettant au commerçant l'exercice de son activité. Il se compose donc du matériel (outillage, machine.), des marchandises, des diverses licences et autorisations, du droit au bail, de l'enseigne, du nom commercial et surtout de la clientèle qui représente l'élément essentiel du fonds de commerce.

Le fonds de commerce peut faire l'objet de différentes opérations, la plus courante étant la cession du fonds de commerce, s'accompagnant souvent de la cession du droit au bail commercial.

Le fonds de commerce

La cession, ou vente du fonds de commerce est le contrat le plus important et le plus usuel concernant le fonds de commerce.

L'acte de cession :

La loi prévoit qu'un écrit contenant certaines mentions obligatoires doit être établi pour que la vente soit valable. En effet, l'acte de cession doit indiquer :

-le nom du précédent vendeur, la date et la nature de son acquisition et le prix de cette cession pour les éléments incorporels, les marchandises et le matériel

-l'état des privilèges et nantissements grevant le fonds

-le chiffre d'affaires qu'il a réalisé durant les trois exercices comptables précédant celui de la vente, ce nombre étant réduit à la durée de la possession du fonds si elle a été inférieure à trois ans

-les bénéfices commerciaux réalisés pendant le même temps

-Le bail, sa date, sa durée, le nom et l'adresse du bailleur et du cédant, s'il y' a lieu.

En cas d'omission de l'une de ces mentions, le juge peut prononcer la nullité de la vente sur demande de l'acquéreur s'il constate que l'omission a vicié son consentement.

En cas d'inexactitude des mentions, le prix pourra être réduit par le juge au profit de l'acquéreur.

Les publications et l'enregistrement de la vente

Toute vente de fonds de commerce doit être publiée :

  • Par une insertion dans un journal habilité à recevoir les annonces légales. Cette insertion doit paraître dans les 15 jours de la vente et contenir :

    -la date de l'acte

    -la mention de son enregistrement

    -les noms, prénoms et domicile des parties

    -la nature et le siège du fonds

    -le prix stipulé, le délai des oppositions

    -une élection de domicile dans le ressort du tribunal
  • Par une insertion au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales. Cette insertion doit paraître dans les 15 jours suivant la première insertion.

    Ainsi, tout créancier du vendeur peut faire opposition au paiement du prix dans un délai de 10 jours suivant la dernière publication prévue.

    L'acte de cession doit également être enregistré à l'administration fiscale dans un délai de 30 jours suivant la signature.

Le bail commercial

Le droit au bail est un des éléments les plus importants du fonds de commerce puisque la valeur du fonds de commerce dépend souvent de l'emplacement des locaux dans lesquels il est exploité. Les commerçants locataires de l'immeuble dans lequel ils exercent leurs activités bénéficient d'un statut particulier. Les dispositions légales du bail commercial ont pour objectif de protéger le commerçant locataire. Ainsi, le commerçant a notamment droit à une durée minimale de location et à un renouvellement de son droit au bail. Des dispositions spécifiques sont également prévues pour la cession du droit au bail.

La durée du bail commercial

Le bail commercial doit obligatoirement être conclu pour une durée minimale de 9 ans. Toutefois, le commerçant locataire reste plus libre que son bailleur. En effet, le bailleur est impérativement lié par ce seuil minimal. Une exception existe dans le cas ou il entend reconstruire ou surélever l'immeuble existant, réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage ou exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain. Cependant, même dans ces cas particuliers, le bailleur ne pourra résilier le contrat de bail qu'à l'expiration d'une période triennale.

Le commerçant locataire quant à lui dispose toujours de cette possibilité de résiliation à l'expiration de chaque période triennale. Il devra simplement donner congé par acte extrajudiciaire 6 mois avant la fin de la période en cours. Le contrat de bail peut cependant prévoir de supprimer cette faculté de résiliation triennale ou d'en aménager les conditions d'exercice.

Le droit au renouvellement du bail

Le contrat de bail est tacitement reconduit dès lors que le bailleur n'a pas donné congé 6 mois avant la fin de la période prévue.
Le locataire peut effectuer directement une demande de renouvellement par exploit d'huissier dans les 6 mois qui précèdent l'expiration du bail ou au cours de sa reconduction. Dans ce cas, si le bailleur ne répond pas dans les 3 mois, il est réputé accepter le principe du renouvellement.

En cas de reconduction tacite, donc sans formation d'un nouvel accord, le bail continuera pour une durée indéterminée. Ce cas de figure peut toutefois s'avérer dangereux pour les deux parties puisqu'il pourra être mis fin à tout moment au bail par l'une d'elle moyennant un préavis de 6 mois.

La cession du droit au bail

Un bail consenti à un particulier ne peut être cédé qu'avec l'accord exprès du propriétaire. Le bail commercial peut quant à lui être librement cédé avec le fonds de commerce dont il fait partie. Toutefois, le bailleur doit être avisé par lettre recommandée avec avis de réception.

Le Code de commerce empêche le bailleur d'insérer des clauses dans son contrat de bail qui tendraient à interdire au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce.

En effet, la cession du fonds de commerce ne saurait se réaliser concrètement sans la cession du droit au bail.

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